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从钢混森林到秀水山林深圳副中心圣莫丽斯法拍房藏在北站旁的山水雅居欧洲杯体育

写在前边：最近帮一又友看房，挖到一套被低估的矿藏！

一又友预算在1500万附近，思找个——有山有水、离深圳市区不远、住着满足的高端小区。我第一反映就思到龙华的圣莫丽斯花坛——这小区我旧年陪客户看过几次，其时就合计它像藏在城市里的瑞士小镇，生态好、密度低、配套全。最近刚好刷到一套B区的法拍房信息，仔细看了下，发现的确又是一处低调的矿藏，值得好好聊聊。

一、先说小区：深圳少有的低密生态桃花源

圣莫丽斯花坛在龙华区算是顶流了，但许多东说念主可能只听过名字，没着实了解过。它最大的特质是“反套路”——别的豪宅拼高楼、拼奢华，它专爱拼生态和稳固。

地段够“金贵”：小区在龙华民治街说念，紧挨着塘朗山田园公园（小区内有专用登山步说念），牛嘴水库也在近邻。你别说，深圳这种“山+水+低密”的组合太少了——市区有山有水的处所要么太吵（比如华裔城），要么太远（比如光明），圣莫丽斯刚好恰到平正，开车半小时到福田、南山，下了班爬个山、钓个鱼，周末还能带孩子去塘朗猴子园撒欢。低密到“奢靡”：所有这个词小区占地27.6万㎡，建面才33万㎡，容积率1.2（颠倒于每100㎡地盖12㎡屋子），绿化率60%。这是什么见地？你站在小区里，昂首是树，垂头是草坪，连小区说念路齐比庸俗小区宽一倍，开车齐毋庸抢说念。住惯了高堂大厦的东说念主，来了这儿会顷刻间合计，原本屋子可以这样“松快”。配套全“接地气”：小区里有35000㎡的私家内湖（夏天晚上散布超满足）、高尔夫闇练场（一又友来家里可以径直打两杆）、三个星级会所（泳池、网球场、健身房齐有）。楼下还有华润万家超市，买菜作念饭毋庸跑远；龙悦居交易广场能吃饭、看电影，生计便利得很。最缺点的是，小区物业是诞生商自捏的，管得严但不外分，绿化爱戴得像样板间，住了几年的业主齐说小区越住越新。

二、这套法拍房：“硬核”的居住体验，藏在细节里

此次上拍的是B区09栋2单位01B，建面286.17㎡的跃层，精装修，满五唯独。先不说价钱，单说屋子本人的条目，的确能打：

户型够“机灵”：跃层谋略（1-2层/5层），5室3厅3卫，一梯两户，南向采光。最妙的是它的分层功能——一层可以留给老东说念主（客厅、老东说念主房、公卫），二层留给年青东说念主（主卧、儿童房、书斋），互不惊扰。加上施舍的大面积花坛（约50-80㎡）、全施舍的阳台和入户花坛，实质使用面积能到500㎡以上。可以思象一下：早上在花坛里浇花，中午在阳台晒被子，下昼带孩子在客厅玩，晚上在露台上喝茶看星星——这种生计是不是大广漠东说念主向往的生计？装修够“实在”：2008年建成的屋子，但装修接济得可以（神话是昔日的精装要领）。地板没如何磨损，瓷砖也没空饱读，厨房的橱柜、卫生间的马桶齐还能用。如果不思大动，径直搬进来就能住；淌若思调度作风，换个地板、刷个墙，资本也不高。比起那些毛坯老破小，这屋子省了至少几十万的装修钱和时刻。产权够“分解”：满五，过户时毋庸交增值税（约9%）和个东说念主所得税（约1%）。举个例子，假定市集价1865万，时常过户得稀奇掏160万附近的税；但这套房是满五标签，径直省了这笔钱，颠倒于白捡了一辆豪车。

三、价钱对比：7.4折捡漏，比二手低廉近一半

当今小区同户型（286㎡附近）的二手房源，挂牌价基本在6.5-8.9万/㎡（C区致使到8.9万）。但这套法拍房的起拍单价才4.79万/㎡，总价1371万，颠倒于市集价的7.4折。

打比喻（别问我比喻是谁，我不料志，打了白打）：同户型最近成交的二手价约1942万（单价6.8万），这套起拍价1371万，就算拍到法院评估价1714万（单价5.99万），还是比二手低廉200多万。为什么会这样低廉？因为是法拍房，原业主因假贷纠纷被拍卖，急于变现，是以价钱压得低。但对买家来说，这即是捡漏——用二手的价钱，买到全新的（或接近全新的）高端住宅。

四、价值后劲：为什么说它是后劲股？

有东说念主说，法拍房风险大，买了会不会砸手里（花点小错找靠谱机构就好了）？但圣莫丽斯花坛的这套屋子，后劲实在是挺大的：

地段稀缺性：龙华的中央别墅区，地盘早就诞生已矣，像这样低密（容积率1.2）、高绿化（60%）的社区，以后不会再有了。深圳的中枢区（福田、南山）地盘寸土寸金，能住东说念主的处所越来越少。龙华四肢城市副中心，中枢区罗湖、福田、南山和宝中基本齐能一步到位，配套也越来越完善（比如近邻我提齐没提的特色上风：深圳北站的交通缺点地位），多样与生俱来的便利条目，促使这里的屋子只会越来越金贵。生态弗成复制：塘朗山和牛嘴水库号称是深圳的生态“绿肺”和“血源”，政府早就划了生态红线，不会诞生。住在这儿，颠倒于“承包”了一派山水，以后无论是自住还是出租，齐比庸俗小区更有眩惑力（尤其是有孩子的家庭、可爱当然的改善客群）。配套捏续升级：小区附近的交易、西席资源还在抑遏完善。比如龙华比年来引进了不少优质学校（像深圳异邦语龙华学校），医疗资源（比如深圳新华病院）也越来越便捷。住在这儿，既能享受当今的熟习配套，又能随着城市发展增值。

五、临了说点实在的：这屋子适应谁？

如果你是：

预算1500万附近，思找“有山有水、低密稳固”的高端住宅；改善型家庭，需要分层居住（老东说念主、孩子分开空间）；能秉承法拍房的风险（骄矜花时刻作念尽调、搞定可能的腾退问题）；

那这套屋子就的确值得重心和蔼。

它的上风很明显：地段好、环境好、户型好、价钱低；风险也有，但只好找对了像楼猪这样的辅拍机构，就填塞能隐藏。

说白了，这即是“花二手的钱，买一线的居住体验”——这样的契机，在深圳可未几见。

以上信息仅供参考，房源尚未开展关系尽调及布景造访，请待详核之后再参拍！